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戴德梁行沈阳市商业市场分析与展望

发布时间:2019-08-16 19:18:18

  【文章】来源:东北商业 导语:图为 DTZ戴德梁行大连公司策略发展顾问部及评估部高级助理董事赵欣赵欣:尊敬的各位来宾,大家下午好!首先非常高兴能有这个机会参加这次的商业论坛,刚才很多专家已经介绍了商业地产的各个方面的情况,接下来,我们想转换一下思路,听一听专业的第三方咨询公司对沈阳商业地产 图为 DTZ戴德梁行大连公司策略发展顾问部及评估部高级助理董事赵欣

  赵欣:尊敬的各位来宾,大家下午好!首先非常高兴能有这个机会参加这次的商业论坛,刚才很多专家已经介绍了商业地产的各个方面的情况,接下来,我们想转换一下思路,听一听专业的第三方咨询公司对沈阳商业地产情况的介绍。过去的几年,沈阳市已经变成中国房地产投资最热门的区域之一,很多国外的和外地的开发商纷纷进入沈阳的市场。在他们所开发的项目中,商业地产占了很大一部分的比例,根据我们的统计,我们发现在未来的五年,沈阳的商业市场将会有 75万平方米的商场投入市场,加上已经存在的200多万平方米的面积,总共未来会有600万平方米的供应市场,我们按照沈阳市未来的人口的数量和人均的商业面积的测算,未来五年之内,沈阳市可以吸纳的商业面积大概只有415万平方米,这样大的供给量冲击市场,沈阳未来的商业地产将何去何从,市场会重新洗牌吗,我们会如何应对这种情况。下面向各位做简要的介绍和解答。

  说到沈阳的商业地产,一定是先跟全国的商业地产做对比,了解沈阳商业地产发展的水平,首先看一组数字,蓝色的柱状是GDP,红色是社会消费品零售总额,沈阳的情况和全国的很多城市,特别是一些一线城市相比,差距是很大的,但是我们要关注一个问题,社会消费品零售总额和GDP的比例,沈阳社会消费品零售总额和GDP的比例占的非常高,基本和北京的比例持平,而且是远远过于其他的几个一线城市,比如广州、深圳等等,原因可能是沈阳拥有很多的专业批发市场,可以辐射很多周边的城市,甚至辐射到东北三省,所以这个比例占的非常高,所以我们认为沈阳的消费市场是非常活跃的,而且零售市场对GDP的贡献是非常大的。

  接下来我们做一个简单的对比,我们拿出沈阳市和大连市的一些经济指标做对比,为什么选择大连做对比,因为这两个城市是辽宁很重要的城市,一个是沿海的城市,一个是东北老工业基地的城市。很多人比较清楚,在过去几年,大连一直是整个东北发展,特别是辽宁发展的龙头,很多经济指标是超过沈阳市的,但是现在看一下最新的情况。我们先看左侧的图,大家可以看到在06年之前,大连的GDP一直是要高于沈阳的GDP,但是到07年,大家发现情况出现了变化,沈阳的GDP首次超过了大连,现在沈阳已经变成辽宁,甚至是东北GDP最高的城市。右边的图可以看到沈阳市与大连市社会消费品零售总额,在过去的几年里面,沈阳一直是超过大连的,从0 年到08年,我们可以发现社会消费品零售总额大连和沈阳的差距是越来越大的。

  我们再来看一个关键性的指标,大连市和沈阳市人均收入与支出的情况,在06年之前,应该说大连的人均收入是远远超过沈阳的,大连可以说是东北地区最富裕的城市,在07年我们发现情况出现了变化,07年沈阳市平均的人均收入的增长水平达到25%,这个在全国来讲是最高的。这个是说沈阳市平均每个人的工资差不多增长了四分之一,到08年,沈阳和大连的人均收入和人均支出基本上持平,我相信未来几年,沈阳按照现在发展的速度发展下去,沈阳有可能变成整个东北地区最富裕的城市。

  我们再来看一下人均可知支配性支出,在很多人的心目中,大家都觉得大连人是比较喜欢穿,愿意花钱的。但是我们看一下,在07年之前确实是这样,大连人的消费倾向更高一些,但是从08年开始,沈阳的人均可支配性支出已经超过大连了,虽然收入还差了一点,但是支出情况已经超过了大连。

  接下来我们再看一个非常有意思的数据,居民消费意愿情况,人均可支配性支出比上人均可支配性收入,就是花的钱占的比重,里面最高的就是沈阳84%,说明沈阳人或者是东北地区的人是非常愿意花钱的,最低的是北京只有66%的水平。现在有一种说法,沈阳有可能是在继北京、上海、深圳、广州之后,成为中国又一个新的奢侈品集散中心,我相信随着未来金廊很多项目的开发,这个设想是有可能实现的。

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